Как должен быть оформлен договор дду. Что такое дду в строительстве

Покупка квартиры в новостройке всегда сопряжена с некоторыми рисками. Последние годы законодатель ввел несколько норм, которые должны обезопасить будущих владельцев жилых помещений от различных проблем. Одна из ключевых мер – регистрация договоренностей между застройщиком и покупателем через ДДУ (договор долевого участия в строительстве). У этого вида оформления отношений есть как плюсы, так и возможные минусы – давайте разбираться подробнее.

Определение

Что такое ДДУ? Договор долевого участия в строительстве – это документ, который необходимо заключить девелоперу и физическому лицу, который хочет приобрести квартиру на этапе строительства. ДДУ заключается только до ввода новостройки в эксплуатацию. Договор долевого участия – это документ, регламентированный законом. Если застройщик планирует работать в правовом поле – он обязан заключать такой договор с каждым лицом, у которого он привлекает деньги на строительство жилого дома.

Федеральный закон №214

Договор долевого участия в 2019 году регламентируется федеральным законодательством. ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» содержит несколько статей, в которых раскрываются юридические тонкости таких документов.

Плюсы и минусы

Договора долевого участия, особенно после внесенных в 2019 году изменений, несут в себе массу как плюсов, так и минусов. Давайте изучим их внимательнее. Начнем с плюсов:

• Покупатель, будущий дольщик, не сомневается в том, что покупает реальный объект. По закону будущему инвестору в рамках заключения договора долевого участия в 2019 году обязаны предоставить данные по проектной декларации и ее изменениям, а также всю разрешительную документацию, в том числе на строительство многоквартирного дома и на владение или аренду участка, на котором ведется строительство
• Если застройщик планирует продавать квартиры по договорам долевого участия, то он обязан полностью информировать будущих дольщиков о своей деятельности через официальный веб-сайт. Этот сайт должен открываться на любом стандартном современном браузере и содержать как старые версии проектной декларации, так и наиболее актуальную на момент просмотра.
• Дольщика не беспокоят проблемы строителей, так как цена на договор вырасти не может. Поэтому резкая инфляция или просто желание директора не смогут стать причиной повышения цены. Вы купили право за миллион – больше платить не придется
• Требования к договору долевого участия довольно жесткие. Так, по этой схеме застройщик сможет изменить проектную декларацию только по согласованию с дольщиками – это так же прописывается в договоре долевого участия. Это значит, что дом, в котором вы купили квартиру, не станет внезапно больше на несколько этажей, а в виде пристройки не появится торговый центр или промышленные помещения
• Прозрачные схемы выполнения прописываются прямо в договоре долевого участия – это позволяет не тратить время на изучение законодательства для представления доказательств в суде – вы можете ссылаться напрямую на договор долевого участия.
• Есть обязанность платить неустойку, ее размер указан как в гражданском кодексе, так и в самом ФЗ-214, а соответственно – в договоре долевого участия.

Минусов также много, и некоторые из них идут в том числе и из плюсов-обязательств, накладываемых на строителей. Так, это следующие недостатки:

• Так как цена договора фиксирована, то у застройщика больше рисков перейти в стадию банкротства. (подробнее о том, что делать, если ). Договор долевого участия не разрешает изменять цену на право требования на квартиру, поэтому девелоперу приходится закладывать возможные риски в имеющуюся цену. Демпинговать же не выходит из-за конкурентного рынка. Поэтому привести к банкротству может например такая заурядная ситуация, как повышение цен на кирпич или бетон.
• Стоимость квартиры обычно больше, если вы приобретаете ее по договору долевого участия. В том числе и из-за обязательства сбрасываться в компенсационный фонд долевого строительства. Так, участники ЖСК лишены этого обязательства, поэтому могут на старте предлагать цены выгоднее.
• Договор долевого участия обязателен для . Это значит, что процесс покупки квартиры будет достаточно долгим.
• Основания для расторжения договора по инициативе застройщика или по заложены в самом ДДУ и в федеральном законе. Так что заключенный договор долевого участия в 2019 году просто так расторгнуть не получится – нужные основания. И вы не сможете просто так отказаться от его исполнения, читай, от оплаты стоимости договора.
• Получить у застройщика рассрочку на долгий срок достаточно сложно – девелоперы нехотя дают возможность платить за квартиры по ДДУ больше чем в течение полугода. Поэтому придется брать ипотеку. А для этого новостройка должна быть аккредитована у банка, где вы планируете получить ипотечный займ.

Двойные продажи

Существенным плюсом в механизме долевого строительства по 214-ФЗ можно назвать регистрацию договора долевого участия в управлении Росреестра по вашему региону. Дело в том, что эта регистрация в том числе означает проверку по базе всех зарегистрированных объектов в данном многоквартирном доме и исключает повторную регистрацию права требования. Переводя на человеческий язык – это исключает махинации с продажами одной квартиры нескольким людям.

Дело в том, что фактически вы не сразу получаете результат выполнения своих обязанностей. Процесс взаимодействия с застройщиком выглядит так:

• Вы уточняете, что такое ДДУ в понимании выбранного девелопера, нет ли в объекте подводных камней
• Вы заключаете договор долевого участия
• Выплачиваете сумму по договору самостоятельно или с помощью ипотечного займа
• Ждете, пока дом сдадут

Здесь и закрадываются подводные камни. Ведь фактически деньги вы отдали за то, чего еще нет в природе. И пока законодатель не ввел регистрацию договоров в государственных органах, девелоперы пользовались лазейкой и продавали одну и ту же квартиру разным людям. Да, это мошенничество, но по таким схемам до сих пор рассматриваются дела в суде.

Договор долевого участия образца 2019 года требует от заключающих его лиц полностью описать отличительные признаки квартиры, в том числе этажность, нахождение этой квартиры в плане и проектной декларации, а также ее номер. Двойные продажи фактически исключены.

Неустойка

Раньше договора купли-продажи квартир в новостройках не предусматривали четкого алгоритма выставления неустойки при расторжении договора. В случае с применением договора долевого участия проблема решается. В законе четко прописаны ответственность по ДДУ и схема расчета неустойки. Так, можно в случае:

• Нарушен срок сдачи новостройки или передачи ключей дольщику больше, чем на два месяца от даты, указанной в договоре долевого участия
• Есть существенные недостатки в построенном доме – например, трещины в стене
• Застройщик передает вам квартиру меньшей площади, чем это прописано в договоре

Все эти пункты также является в том числе основанием для расторжения договора. То есть вы можете требовать с застройщика как всю сумму договора плюс неустойку, так и просто неустойку и свою квартиру. Посчитать сумму неустойки за просрочку достаточно просто:

• Нужна дата сдачи дома, указанная в договоре ДУ – считаем количество прошедших от нее дней
• Узнаем ключевую ставку ЦБ РФ на официальном сайте ведомства – это 8,5%
• Далее считаем по формуле: 1/150 Х 8,5% Х количество дней Х стоимость квартиры

Например, за день просрочки при стоимости договора в 1 млн рублей застройщику придется заплатить вам чуть меньше 600 рублей.

Обязанности застройщика по ДДУ

Не будем останавливаться на полной структуре обязанностей застройщика перед всеми участниками долевого строительства. Сосредоточимся на том, что конкретно интересно дольщику.

• В рамках договора долевого участия застройщик обязан предоставлять в управление госстройнадзора проектную декларацию. Это происходит при регистрации первого договора – поэтому если вы стали первым человеком, который приобретает квартиру в этой новостройке, хоть такая ситуация и редкость, придется контролировать этот процесс.
• Перед заключением договора застройщик обязан предоставить вам всю информацию и документы по новостройке по вашему требованию. Это означает, что у девелопера есть возможность замолчать какую-то информацию, если вы самостоятельно не озвучите вопрос. Что именно нужно спрашивать у застройщика, рассмотрим ниже
• Если вы заключили договор долевого участия, то вы вправе контролировать расходование ваших средств – застройщик обязан тратить их только на строительство многоквартирного дома, в котором будет находиться квартира, принадлежащая вам по праву требования. Фактически, если на месте строительства начала возводить торговый центр, у вас есть право, а у застройщика обязанность ознакомить вас с документами на эту стройку и доказать, что строит он ТЦ за иные, не ваши средства
• Застройщик обязан достроить собственными силами или любыми другими привлеченными силами третьих лиц объект, на который заключен договор долевого участия. Застройщик обязан передать вам квартиру, находящуюся в надлежащем качестве, ровно как и сам объект жилого строительства
• Девелопер обязан оповестить вас об окончании строительства многоквартирного дома не менее чем за четырнадцать дней до окончания самого возведения объекта
• Договор долевого участия образца 2019 года предусматривает обязанность застройщика выплатить вам пени и неустойки, а также вернуть денежные средства, если есть основания для расторжения существующего ДДУ

Уловки застройщиков

Несмотря на достаточно жесткий контроль в сфере долевого строительства, некоторые застройщики находят лазейки в законодательстве и пытаются обойти некоторые обязательные механизмы защиты дольщиков. Другие же и вовсе не брезгуют собирать деньги и пропадать в никуда. Сейчас есть две основные схемы уловок обхода закона о ДДУ.

Вексель

Достаточно запутанная схема, в которой сложно разобраться без знания сопутствующего законодательства. Существует в России так называемый «вексель» — ценная бумага, которую можно купить у организации. В долевом строительстве застройщики действуют следующим образом:

• Они предлагают вам заключить договор долевого участия и заплатить за него с помощью векселя – так якобы дешевле. Или называется любая другая причина.
• На самом же деле причина в другом – согласно закону девелопер может привлекать деньги дольщиков только после получения разрешения на строительство. Если такого нет – то и собирать деньги нельзя. Но если очень хочется, находится лазейка – вексель
• Дольщик, покупая вексель, получает красивую бумагу о том, что застройщик обязуется заключить с ним ДДУ и учесть цену векселя в цене этого договора.

Здесь кроется основной обман. Все нормы ФЗ-214, направленные на защиту дольщика, в схеме с векселем не действуют. Ни неустойки, ни страховка от двойных продаж – ничего. Фактически вас обманывают и вексель может обернуться простой бумажкой.

Вы рассчитываете на то, что застройщик заключит с вами договор, но этого может и не произойти. Причем по любой причине – как незаконной, например, простой уход застройщика вместе с вашими деньгами, так и по законной – банкротство компании. Но в последнем случае обладатели ДДУ защищены компенсационным фондом долевого строительства. А покупатели векселей – ничем. Не покупайте векселя в ответ на заверения застройщика заключить с вами через какое-то время ДДУ

Предварительный договор

Еще более простая схема, в которой недобросовестные застройщики играют на невнимательности покупателя. Так называемый предварительный договор долевого участия отчитается от ДДУ только одним словом, но фактически является просто фиктивной бумагой, ни к чему не обязывающей застройщика. В этом договоре не прописывается ничего, что требует закон от ДДУ. Все риски ДДУ предусмотрены законодателем. В предварительном договоре этого нет.

Фактически, в этом договоре вы просто договариваетесь о том, что в указанный срок (если он есть), застройщик обязуется заключить с вами ДДУ. Что будет указано в этом ДДУ – неясно. И вот еще одно отличие — расчеты по договору долевого участия проводятся уже после регистрации документа в Росреестре. Выходит не очень веселая ситуация:

• Вы заключаете предварительный договор
• Платите застройщику
• Даже если он честный и вы все-таки подписываете настоящий ДДУ, его не регистрируют в РосРеестре из-за каких-то нарушений застройщика
• Все. Ваши деньги у застройщика. Расчеты произведены за предварительный договор. Можете оставаться без поддержки ФЗ-214 и пытаетесь идти в суд доказывать, что вас обманули. Не факт, что получится вернуть хотя бы часть денег.

Не заключайте предварительные договора долевого участия. Только законные ДДУ с регистрацией в Росреестре

Как заключить ДДУ?

Как мы выяснили, федеральное законодательство предъявляет достаточно жесткие требования к содержанию и механизму как заключения, так и исполнения договора долевого участия. Исполнение всех этих требований как в интересах девелопера, так и в интересах дольщика. Поэтому лучше проверить, все ли нужные пункты есть в ДДУ, который вы планируете заключить. Давайте разберемся подробнее.

Обязательные пункты

Обязательно проверяйте, нет ли в договоре каких-то разночтений или странных вроде «предварительно». Договор долевого участия в строительстве должен быть составлен четко и без каких-то неясностей, все должно быть максимально прозрачно. Вот основные пункты, которые должны содержаться в любом договоре:

• В преамбуле должны быть указаны ваши ФИО, паспортные данные с датой выдачи и адресом регистрации. Вы в договоре называетесь Дольщик или Инвестор.
• Данные застройщика – юридическое лицо, реквизиты, ссылка на устав и данные директора организации. В договоре он будет называться Застройщик
• Строка «Предмет договора». В ней указано, что данный Застройщик обязуется передать вам квартиру с соблюдением законности процедуры в соответствии с федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Отсылка к этому ФЗ необходима, так как это точно подтверждает, что данный договор является договором долевого участия
• Проверяйте наличие данные о многоквартирном возводимом доме. Это не должен быть комплекс домов, даже если вы покупателе квартиру в одном из объектов строящегося микрорайона. Только отличительные черты именно вашей новостройки – количество этажей, наличие балконов и лоджий, адрес, количество жилых помещений, их площадь.
• Вам нужны также отличительные характеристики квартиры, которую вы приобретаете – в ней прописывается этаж, на котором расположен объект, его площадь, планировка с площадью каждой комнаты – в дальнейшем при сдаче вам поможет эта информация принять жилье и обсуждать с застройщиком неустойку или доплату при нарушении количества метров
• Цена договора указывается как за квадратный метр, так и полностью цена договора. Здесь важность вот в чем – после строительства вы принимаете квартиру и происходит замер площади квартиры сотрудниками БТИ. Площадь может отличаться плюс минус 2-3 метра. Если площадь больше – вы будете знать, сколько нужно доплатить застройщику. Если меньше – сколько застройщик должен вам
• Вам нужно указать точный срок передачи вам недвижимости, а также срок сдачи в эксплуатацию самого дома. Обязательно проверьте наличие именно двух дат – иногда бывает, что застройщик сдает дом в срок, а с передачей ключей тянет по полгода и более, занимаясь исправлением недостатков в квартире, на которые не обращает внимания принимающая комиссия
• Ответственность застройщика должна быть четко прописана. Гарантийный срок – минимум 5 лет. Инженерные системы и коммуникации – 3 года минимум.
• Гарантии застройщика на возведение объекта – здесь речь идет о том, что застройщик подтверждает передачу денег за договор долевого участия в компенсационный фонд долевого строительства или же демонстрирует страховые обязательства на эту новостройку
• Информация о разрешении на строительство и информация о земельном участке – собственности или аренда. Если последнее – то на сколько лет. Проверяйте, не отличается ли срок сдачи новостройки от конца срока аренды – цифры должны совпадать. И обязательно смотрите на фразу про срок сдачи – там должно быть написано именно «Срок сдачи», а не «Предварительный срок сдачи». Это важно
• Механизм расчета – по договору долевого участия вы платите деньги после регистрации договора в управлении Росреестра, но никак не до этого. Застройщик может попросить у вас выплатить часть договора заранее, но лучше продемонстрировать ему свою платежеспособность иначе – например, выпиской со вклада в банке на нужную сумму или форматом расчета через банковскую ячейку или аккредитив

Проверяйте всю информацию в договоре долевого участия до его подписания и отправки документов в Росреестр.

Заключение договора (образец)

Сам договор вам предложат подписать в офисе застройщика. Не соглашайтесь подписывать его в тот же день, когда увидели его в первый раз. Вы имеете право дополнить его нужными пунктами и предложить застройщику внести эти исправления в чистовой вариант. Алгоритм должен выглядеть так:

• Вы проверяете всю информацию о застройщики
• Приходите к нему в офис, просите копию ДДУ и проектную декларацию
• Внимательно изучайте все пункты договора, лучше всего – с привлечением юриста, практикующего именно в этой сфере
• Либо вносите правки и договариваетесь с застройщиком
• Либо даете согласие и оставляете свою подпись в договоре

Договор составляет сам застройщик. На нашем сайте можно изучить реальный договор долевого участия. Образец можно .

Пакет документов

Пакет документов, который необходимо собрать дольщику, достаточно невелик. Необходимо собрать:

• Копию паспорта
• Сам договор и приложения к нему
• Дополнительные соглашения с застройщиком – если необходимо
• Заявление дольщика в свободной форме (шаблон предоставляется застройщиком)

Если вы покупаете квартиру через доверенное лицо, придется заключать доверенность у нотариуса. Есть супруг или супруга – придется получить у нотариуса их согласие на покупку. В случае с ипотекой банк подготовить трехсторонний договор о заключении договора долевого участия

Регистрация

За регистрацией договора долевого участия вы можете вместе с представителем застройщика обратиться в несколько мест:

• Управление Росреестра вашего региона
• Многофункциональный центр предоставления государственных услуг. Срок регистрации увеличится на сутки, зато очередей практически нет
• Подать документы с помощью электронной регистрации – обычно это происходит в случае, если вы покупаете квартиру через ипотечный займ. Как физическое лицо вы можете сделать это самостоятельно, но для этого нужна электронная подпись. Сроки увеличиваются в разы, поэтому проще использовать первые два варианта

После подачи документов вы получаете расписку о том, что бумаги приняты. Если все прошло успешно, то вам выдадут расписку о заключении договора долевого участия. Останется только ждать окончания строительства.

Риски

Несмотря на все прелести договоров долевого участия в 2019 году, новоиспеченный дольщик все равно может столкнуться с тем, что его новостройка станет проблемной. В основном это происходит по причине банкротства компании-девелопера. Законодатель считает, что риски по договорам долевого участия минимальны, так как в этой ситуации будет работать компенсационный фонд долевого строительства. Но так как прецедентов еще не было, остается лишь догадываться, как все будет происходить в реальности.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

25.03.16 79 690 0

Как подготовиться и на что смотреть

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

Консультант - Андрей Таргашов

Вот вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене и способе оплаты. Время заключать сделку. По документам покупка квартиры в новостройке происходит в шесть незабываемых этапов:

1. Подготовить свои документы.
2. Подписать договор долевого участия с застройщиком.
3. Зарегистрировать договор в Росреестре.
4. Оплатить стоимость квартиры.
   (Здесь надо подождать, пока застройщик сдаст дом.)
5. Подписать акты приема-передачи квартиры, получить ключи.
6. Зарегистрировать право собственности.

Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.

В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не облажаться с договором. Регистрация договора, и - темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.

1. Готовим документы для покупки

Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.

Квартира на себя

Самый простой случай - вы не женаты или не замужем, оформляете договор только на себя, покупаете квартиру по предоплате или в рассрочку. В этом случае готовьте только паспорт.

Если вы женаты или замужем, но квартиру оформляете только на себя, кроме паспорта понадобится согласие вашего супруга на покупку квартиры. Такой документ оформят в присутствии вашего супруга в любой нотариальной конторе, с собой ему понадобится паспорт и свидетельство о браке. Вам быть у нотариуса не нужно: кто дает согласие, тот и приходит лично.

Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.

На двоих с супругом

Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, для сделки понадобятся ваши паспорта и свидетельство о браке. Если ваш супруг не сможет присутствовать лично на подписании договора, то понадобится нотариально заверенная доверенность - чтобы вы подписали договор за супруга.

В ипотеку

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список. У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры - люди, которые знают всё об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение. Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.

Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Готовьте такой пакет документов для каждого банка:

Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку - вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.

Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, всё ли вы взяли.

2. Подписываем ДДУ с застройщиком

В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия . Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.

Проверить ДДУ у стороннего юриста

Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.

Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:

1. Стоимость квартиры.
2. Дата сдачи новостройки.
3. Строительный адрес дома.
4. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
5. Этаж и предварительный номер квартиры.
6. Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
7. Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя - на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
8. Страхование ответственности застройщика.
9. Ваши паспортные данные.
10. Реквизиты застройщика.

В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты. Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.

Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор. Статью о плохих формулировках, которые могут вам навредить, напишем отдельно. Но есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ .

Смотрим в договоре срок передачи ключей

Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ , выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.

Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.

Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора. Срок начала передачи начинается через 30 дней после наступления условий передачи.

Что это значит. Застройщик сдаст городу дома и получит разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017.

Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше - только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.

Смотрим в договоре пункт о компенсации площади

Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах - их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену - на всю квартиру начинается отклонение по площади.

Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.

Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить ваши деньги или не заплатить компенсацию. Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:

Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации. Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.

В случае увеличения общей площади Квартиры более чем на 1 кв. м по результатам обмера бюро технической инвентаризации (БТИ ) или кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, по сравнению с той, что указана в п. 1.1 настоящего Договора, Участник обязуется доплатить Застройщику цену Договора, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв. м, указанной в п. 3.1. настоящего Договора, в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления письменного требования Застройщика к Участнику.

Что это значит. Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.

Смотрим в договоре, кто подписывает ДДУ со стороны застройщика

По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ . Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам - у каждого застройщика по-своему.

Фрагмент из проекта

Ваша задача - посмотреть в ДДУ , кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.

Копия доверенности - это перестраховка и доказательство того, что ваш договор, как говорят юристы, действителен. Если вдруг что-то пойдет не так, то вы докажете, что подписывали договор с представителем застройщика, у которого было право подписывать такие документы.

В идеале копию заверяют нотариально, но сойдет и заверенная печатью и подписью гендиректора

Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор - это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик - продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.

Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор - это законно и нормально.

За последние годы законодателями предпринято множество шагов по повышению уровня безопасности сделок на рынке первичной недвижимости. Закономерно, что «обманутых дольщиков» стало гораздо меньше. Однако и сегодня уровень надежности сделок по новостройкам уступает надежности «вторичек». В этой статье мы разберемся, что такое долевое строительство, в чем его привлекательность и как максимально обезопасить себя от рисков, покупая «новостройку».

Новостройками или первичным жильем принято называть квартиры в жилых домах, которые еще находятся в процессе строительства. Застройщики полностью организуют все процессы по согласованию, строительным работам, оформлению всех процедур по сдаче объектов в эксплуатацию и оформлению в собственность.

Строительство финансируют участники долевого строительства, желающие приобрести недвижимость в строящихся домах - инвесторы или, как их еще называют, дольщики. Средства, уплаченные ими застройщиками при заключении договора долевого участия (ДДУ) гарантируют им получение в собственность выбранных квартир. Этот вид строительства называют долевым потому, что каждый инвестор передаёт застройщику ту долю средств, которая соответствует его части имущества в возводимом объекте.

Выгода и риски долевого строительства

В долевом строительстве одной стороной сделки всегда выступает только юридическое лицо - застройщик. Вторую сторону (физическое или юридическое лицо) принято называть покупателем, но фактически это не покупатель, а пока только инвестор.

Важно! При покупке квартиры в новостройке покупатель приобретает не право собственности, а право требования.

Это означает, что, заключая договор с застройщиком и внося средства за покупаемую квартиру, будущий собственник покупает не саму квартиру, а право требовать ее оформления в собственность на свое имя в будущем, когда дом будет сдан. Причина в том, что еще не построенное жилье не является собственностью и поэтому не может быть продано или куплено. В то же время ДДУ регистрируется в Росреестре и впоследствии становится основанием права собственности на квартиру.

Для инвесторов заключение таких договоров привлекательно по нескольким причинам:

• стоимость квартир в новостройках значительно ниже аналогичных «вторичек»;
• цена покупки сопоставима с самыми недорогими «вторичками», но при этом площадь и комфортабельность квартир в современном доме несопоставимо выше;
• первичное жилье не имеет юридической истории, что обеспечивает защиту от большинства рисков при покупке вторичного жилья;
• богатый выбор современных ЖК, классов жилья (а, значит, и социального уровня соседей), физических характеристик квартир и многих других составляющих будущего образа жизни;
• приобретая «первичку» с использованием заемных средств, инвестор получает существенно более низкую ставку по ипотечному кредиту;
• покупка «первички» для последующей перепродажи - это всегда гарантия получения прибыли в будущем, ведь на каждом очередном этапе строительства рыночная ценность объекта возрастает.

Но наряду с явными выгодами, покупка квартир по ДДУ сопряжена и с рисками:

• заключение ДДУ не предполагает возможности скорого заселения, ждать завершения строительства придется от нескольких месяцев до полутора-двух лет;
• вместе с расходами на приобретение необходимо учитывать и расходы на последующий ремонт и интерьер - в среднем от 1-1,5 миллионов рублей;
• право требования инвестора гарантирует вступление в собственность после ввода дома в эксплуатацию, но не дает гарантии, что дом когда-либо будет достроен;

Таким образом, важно с самого начала учитывать все плюсы и минусы, сопряженные с инвестированием в долевое строительство.

Защита дольщиков при долевом строительстве со стороны законодательства

В настоящее время способов законной покупки квартир в новостройках несколько, и ДДУ является не единственным из них.

Важно! Возможность заключения договора долевого участия регулируется только Федеральным законом №214-ФЗ об участии в долевом строительстве и является наиболее юридически безопасным способом приобретения «первички».

Однако предложить схему сделки «по 214-му» могут далеко не все застройщики. Даже в столицах около 40% строительных компаний предлагают возможность вступления в ЖСК, приобретение жил.сертификата, а также различные «серые» схемы. Дело в том, что требования 214-ФЗ, призванные обеспечить дольщикам максимальную безопасность, налагают на застройщиков довольно жёсткие обязательства и максимальную прозрачность деятельности при предоставлении инвестору возможности в любой момент расторгнуть договор, заметив его несоблюдения. Безусловно, деятельность в столь жёстких рамках устраивает не каждую строительную компанию.

Страхование

С 2014 года закон обязывает застройщиков страховать свою ответственность перед инвесторами. Вариантов ухода от исполнения этого обязательства не существует: отсутствие договора страхования делает регистрацию договоров долевого участия в Росреестре невозможными. Однако реализация этой инициативы в том виде, в котором она была задумана, оказалась невозможна. Поэтому в 2017 году были введены поправки, гарантирующие инвестору если не своевременное оформление квартиры в собственность, то хотя бы компенсацию вложенных средств.

Строительная компания имеет право выбрать один из трех вариантов страхования:

1. Поручительство банка, отвечающего требованиям законодательства для выдачи подобных гарантий.
2. Членство в некоммерческой организации, имеющий свой страховой фонд деятельности ее участников.
3. Договор со страховой компанией, имеющей право предоставлять услуги по данному виду страхования.

Наиболее частым является третий способ как наиболее доступный, однако для застройщика и он сопряжен с определенными сложностями, поскольку лишь очень небольшое число страховых компаний может гордиться способностью отвечать требованиям законодательства для предоставления услуг по этому виду страхования.

Взыскание неустойки и возврат денег

Для составления неустойки и обращения в суд лучше всего воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Однако и при самостоятельном составлении претензии следует опираться на существующую нормативно-правовую базу. Претензия составляется на основании ст.6 и 10 Федерального закона №214-ФЗ, ст.309-310 ГК РФ и со ссылкой на нарушенные условия договора. Документ направляется по юридическому и фактическому адресам застройщика (первый лучше выяснять доподлинно, путем заказа выписки из ЕГРЮЛ) и доставляется лично либо по почте, заказным письмом с составлением описи вложения. Отметка о получении претензии застройщиком необходима для дальнейшего разбирательства в суде.

Сумма неустойки рассчитывается исходя из даты передачи застройщиком квартиры инвестору по договору долевого участия. Причем важно учитывать и срок, указанный в самом договоре, и конечную сумму неустойки - если истец по ошибке ее завысит, суд все равно сделает расчет по закону, однако итоговая сумма, превышающая 1 миллион рублей, влечет за собой обязательную оплату государственной пошлины.

Существенные пункты ДДУ

Многие граждане склонны подписывать договоры «не глядя», особенно если документ имеет большой объем текста, изобилующего юридическими терминами и формулировками, растягивающими вдумчивое чтение не на один час. Но внимательно читать ДДУ и прояснять все непонятные вопросы перед подписанием необходимо в целях безопасности собственной сделки.

Важно! Внимательность при подписании ДДУ - важная составляющая безопасности интересов дольщика. Поэтому на поездку в офис застойщика для изучения и подписания документов необходимо выделить достаточное количество времени.

На что необходимо обратить особое внимание в договоре долевого участия:

1. Объект долевого строительства. Застройщик должен предоставить всю проектную документацию, строительный адрес, серию жилого дома, его этажность и этаж покупаемой квартиры, ее площадь и планировку.
2. Стоимостьи порядок оплаты - единовременно или в несколько этапов; права и обязанности сторон.
3. Сроки. Определяется период, по истечении которого дом должен быть введен в эксплуатацию, квартиры поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы на имя новых собственников. Также застройщик обязуется предоставлять инвесторам информацию и о ходе работ в процессе строительства путем открытой публикации отчетов.
4. Ответственность сторон при нарушении обязательств по договору.

Важно, чтобы все сведения в договоре, которые подлежат проверке, соответствовали действительности, а все вопросы, которые инвестору не до конца ясны, были прояснены до подписания, а еще лучше - до визита в офис продаж.

Как выбрать добросовестного застройщика

Казалось бы, возможность «угадать» с застройщиком близка к случайности. Однако профессиональные агентства недвижимости с успехом проводят проверку застройщиков так же, как и проверку «юридической чистоты» квартир на вторичном рынке. Разница лишь в том, что в случае с проверкой новостройки проверке подвергаются несколько другие факторы. Это одна из причин, почему мнение о том, что для покупки новостройки не нужно агентство, является распространенным заблуждением. Однако по мере сил и возможностей попробовать повторить профессиональный опыт риелторов может и «самостоятельный» инвестор.

Какие документы должны быть у застройщика

Прежде всего, необходима проверка проектной декларации, которую застройщик обязан предоставлять по первому требованию. В этом документе содержится информация о деятельности застройщика и возведении объекта, в котором будущий инвестор планирует приобрести квартиру. Кроме того, важнейшей информацией в проектной декларации являются сведения об иных объектах, строительство которых производилось застройщиком в течение последних 3 лет. В проектной декларации публикуется месторасположение этих объектов, сроки сдачи в эксплуатацию и соответствие деятельности застройщика взятым на себя обязательствам. Помимо этого, в проектной декларации присутствуют сведения о финансовом состоянии застройщика и его текущих задолженностях. Благодаря ознакомлению с этим документом можно составить достаточно ясное представление о благонадежности строительной компании.

Не менее важны и сведения об объекте будущего инвестирования: сроки завершения этапов и сдачи дома в эксплуатацию, информация о нежилых помещениях, общая стоимость строительства, страхование и другие способы, которыми застройщик может гарантировать безопасность сделки для инвестора.

Сведения о застройщике

Помимо проектной декларации, важно изучить и другие сведения. К ним относится актуальность сведений о регистрации юр.лица в ЕГРЮЛ, уточнение сведений о финансовом состоянии и возможных рисках возникновения процедуры банкротства, о судебных исках с участием данной компании.

Не мешает провести и собственное «расследование» — побеседовать с жильцами сданных корпусов, если таковые есть, и изучить отзывы о других объектах застройщика. Если те, кто раньше вас решились на участие в долевом строительстве, выявили подводные камни инвестирования этого застройщика, информация об этом обязательно проявится. Если же в целом информационный фон благожелателен и основной объем полученных данных свидетельствует в пользу застройщика, возможные разовые негативные отзывы смущать не должны - недовольные люди есть везде. Тем не менее вся проверка должна быть проведена тщательно.

Стоимость квадратных метров

Как правило, у благонадежных застройщиков стоимость за квадратный метр примерно одинакова и колебания незначительны. Если же цена предложения невероятно низка или вам предлагают большую скидку (от 30% и более) в случае максимально скорого подписания договора, эти факты должны насторожить. Если законная выгода застройщика в подобных предложениях для вас не очевидна, возможно, именно этот застройщик готовится объявить себя банкротом сразу же после того, как соберет с инвесторов желаемую сумму.

Одним из информативных (хотя и не всегда гарантированных) способов убедиться в благонадежности строительной компании являются ее партнеры. Солидные застройщики, работающие не один год, имеющие заслуженную репутацию, обычно располагают и внушительным списком партнеров. Если в их числе - серьезные поставщики техники и материалов, известные страховые компании, фонды и банки с высоким рейтингом надежности, это дает компании и право на доверие инвесторов. Однако важно помнить, что и среди очень известных застройщиков, имевших в прошлом прекрасную репутацию и партнерские связи с очень уважаемыми компаниями, есть те, результаты деятельности которых провоцируют претензии и судебные иски со стороны инвесторов гораздо чаще, чем вызывают благодарные отзывы.

Как снизить риски при заключении ДДУ

Строительная компания имеет право привлекать денежные средства инвестора только в том случае, если имеет надлежащим образом оформленное разрешение на строительство, проектную декларацию и документы основания права использования участка. Перед подписанием ДДУ желательно предоставить его на ознакомление независимому юристу. Кроме того, инвестор всегда имеет возможность застраховать свою сделку - это увеличивает сумму расходов, но минимизирует финансовые риски и, к тому же, инвестор получает экспертную оценку страховой компании о надежности условий договора долевого строительства и деятельности застройщика.

Как стать участником долевого строительства: пошаговая инструкция

Итак, прояснив для себя все основные вопросы в теории и приняв решение о покупке первичного жилья, пора переходить к делу. Чем более продуманным будет каждый шаг, тем более удачной, выгодной и безопасной будет сделка, поэтому не вредно начать с составления плана. Определите для себя:

1. Желаемые сроки. Здесь нужно оценить оптимальные и реальные (наиболее выгодные) сроки самой покупки, и время предполагаемого заселения в новую квартиру.
2. Бюджет сделки. При предварительных расчетах лучше определиться с самого начала, какой вариант предпочтительнее: единовременный платеж или выплаты в несколько этапов? Планируется задействовать только собственные или и заемные тоже? Исходя из этого следует спланировать все сроки и способы формирования суммы, необходимой для покупки и, при необходимости, выбор кредитной организации.
3. Выбор застройщика и объекта. Разумнее начинать с потенциально привлекательных застройщиков, после чего выбор предлагаемых ими объектов поможет конкретизировать поиск.
4. Проверка. Как известно, даже компании с десятилетиями опыта безупречной работы порой сходят с дистанции. Поэтому убедиться в том, что выбранный застройщик имеет высокие шансы оправдать ожидания, не помешает.
5. Заключение договора. Перед подписанием необходимо перепроверить все пункты, убедиться в достоверности и законности каждого из них, а также в отсутствии возможных разночтений в трактовке понятий и условий. При необходимости - обратиться к услугам независимых специалистов и компаний, способных повысить надежность сделки (агентства недвижимости, юридические и страховые компании).
6. Регистрация. Должна пройти обязательная , чтобы были защищены все права дольщика.

Можно ли использовать материнский капитал на долевое строительство

В настоящее время, нет запрета использовать материнский капитал на долевое строительство. Вы спокойно можете приобрести квартиру в новостройке у застройщика по ДДУ, но сам формат использования материнского сертификата накладывает некоторые ограничения, а именно:

• Вы не можете использовать маткапитал на покупку жилья за наличку, если ребенку, после рождения которого был выдан сертификат, не исполнилось три года;
• Использовать материнский капитал на долевое строительство до достижения ребенком трех лет возможно при оформлении ипотеки.

Таким образом, маткапитал вы можете использовать при покупке квартиры по ДДУ, но стоить помнить про ограничение в возрасте ребенка. поможет обойти это ограничение.

Долевое строительство в 2019 году: изменения в законодательстве

Одним из главных событий прошлого года стало принятие Федерального закона №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно новым положениям для возможности осуществлять данную строительную деятельность компания должна соответствовать довольно жестким требованиям и к организационно-правовой форме, и к уставному капиталу, и к опыту участия в строительстве жилых объектов, и ко многим другим аспектам.

Все принятые законодателями нововведения вступают в силу с 1 июля 2018 года. Очевидно, что новые условия существенно усложнят деятельность строительных компаний как в организационном, так и в экономическом смысле. Можно ожидать, что компании, которым соответствовать новым требованиям окажется не под силу, уйдут с рынка. Повысят ли новые требования степень надежности защиты дольщиков или лишь в очередной раз скажутся на стоимости квадратных метров - вопрос пока остается открытым.

Важно! С 1 июня 2019 года все застройщики обязаны перейти на работу со специальными в банках. С этой даты застройщики уже не смогут использовать ДДУ в качестве основания для покупки квартиры. Все средства покупателей будут проходит через эскроу счет в банке партнере и строго контролироваться. Застройщик не имеет права расходовать эти деньги до момента ввода дома в эксплуатацию, а также не сможет использовать средства из одного проекта на финансирование другого.

Альтернативным вариантом финансирование строительства по ДДУ, предполагается создание института проектного финансирования застройщиков. При котором банки будут финансировать стройку, а дольщики инвестировать свои средства в стройку на специальный счет в этом банке, что поможет значительно защитить их права и интересы, но и приведет к значительному росту стоимости жилья.

Что вы думаете об этом? Напишите в комментариях.

Важно! Права дольщика в долевом строительстве поможет защитить наш юрист. Запишитесь на бесплатную консультацию в специальной форме на сайте перед окончательным выбором застройщика, чтобы проверить его надежность.

Подробнее про порядок передачи квартиры от застройщика дольщику мы разбирали в нашем прошлом посте « ».

Просьба оценить пост и поставить лайк.